浙商資產(chǎn)研究院《金融行業(yè)周報(bào)》（第347期）
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2025年07月14日 17:00
上半年財(cái)政政策力度加大節(jié)奏前置，下半年聚焦存量政策落實(shí)與適度加碼；易居企業(yè)控股深陷危機(jī)：2024年虧損12.73億元，裁員超90%，債務(wù)重組艱難；貝萊德斷貸7.8億元，上海北岸長(zhǎng)風(fēng)兩棟寫(xiě)字樓被鼎一投資7億元“撿漏”；中原資產(chǎn)17.2億元收購(gòu)中原信托不良債權(quán)，深化信托-AMC合作模式2025年上半年，財(cái)政政策以“更加積極”的姿態(tài)，通過(guò)力度加大、節(jié)奏前置和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)揮資金引導(dǎo)效應(yīng)，對(duì)沖外部環(huán)境不利影響，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好。下半年，財(cái)政部門(mén)將聚焦存量政策落實(shí)，加快落地見(jiàn)效。中美關(guān)稅談判進(jìn)展積極，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)超預(yù)期，全年目標(biāo)壓力較小。全口徑廣義財(cái)政空間超7萬(wàn)億元，可用資金充足。鑒于內(nèi)生動(dòng)能不足及外部“灰犀?！薄昂谔禊Z”風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政或適時(shí)適度加碼，準(zhǔn)財(cái)政工具重啟、盤(pán)活地方債結(jié)存限額、提前下達(dá)明年部分地方債額度可能性較高。【評(píng)論】上半年財(cái)政政策的“力度加大、節(jié)奏前置”有效穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)預(yù)期，結(jié)合5月財(cái)政收入正增（0.1%）和社融增速持穩(wěn)（8.7%），為實(shí)現(xiàn)全年5.3% GDP增速目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。廣義財(cái)政空間超7萬(wàn)億元為下半年政策操作提供了充足彈藥，存量政策落實(shí)將進(jìn)一步釋放資金效益。然而，地方財(cái)政支出增速放緩（5月僅0.9%）和土地出讓收入下滑（-14.6%）反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)財(cái)政的拖累，疊加外部風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，內(nèi)生動(dòng)能仍需提振。下半年準(zhǔn)財(cái)政工具重啟及地方債限額盤(pán)活將為經(jīng)濟(jì)注入新動(dòng)力，但需警惕債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大對(duì)地方財(cái)政的長(zhǎng)期壓力。未來(lái)，財(cái)政政策應(yīng)精準(zhǔn)聚焦科技創(chuàng)新、綠色轉(zhuǎn)型等領(lǐng)域，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，確保資金高效使用，同時(shí)與貨幣政策協(xié)同，平衡穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)，助力經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。易居企業(yè)控股（2048.HK），作為房地產(chǎn)代理行業(yè)曾經(jīng)的“航母”，2024年陷入嚴(yán)重危機(jī)。年報(bào)顯示，公司收入37.98億元，同比下降14.58%；凈虧損12.73億元，虧損規(guī)模擴(kuò)大2.71%，連續(xù)四年累計(jì)虧損超200億元。員工從2018年上市時(shí)的24218人銳減至2024年底的1770人，裁員超90%。審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)報(bào)“不發(fā)表意見(jiàn)”，質(zhì)疑財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透明度及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)479.68%，流動(dòng)比率僅0.11，現(xiàn)金儲(chǔ)備接近枯竭，境外債務(wù)重組進(jìn)展緩慢。易居2018年上市時(shí)引入恒大、萬(wàn)科、碧桂園等26家頭部房企及阿里巴巴、華僑城等基石投資者，深度綁定大客戶(hù)模式在地產(chǎn)繁榮期帶來(lái)高收益，但在房企“暴雷潮”中受重創(chuàng)，尤其是對(duì)恒大的依賴(lài)（2015-2017年恒大貢獻(xiàn)收入占比22.3%-35.1%）導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中。【評(píng)論】易居企業(yè)控股的困境是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影，其深度綁定恒大、萬(wàn)科等頭部房企的商業(yè)模式在市場(chǎng)繁榮期締造輝煌，卻在房企債務(wù)危機(jī)中遭遇致命反噬。2024年虧損12.73億元、裁員超90%及資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)479.68%，凸顯其財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)的雙重危機(jī)。審計(jì)機(jī)構(gòu)“不發(fā)表意見(jiàn)”進(jìn)一步動(dòng)搖了市場(chǎng)信心，債務(wù)重組的緩慢進(jìn)展加劇了持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。易居創(chuàng)始人周忻的關(guān)系網(wǎng)與“易居沃頓”平臺(tái)雖為其爭(zhēng)取了資源優(yōu)勢(shì)，但過(guò)度依賴(lài)單一客戶(hù)（如恒大）暴露了業(yè)務(wù)模式的脆弱性。結(jié)合此前報(bào)道（如恒大113億元不良資產(chǎn)包出售、萬(wàn)科495億元巨虧），房企風(fēng)險(xiǎn)外溢已波及代理行業(yè)。未來(lái)，易居需加速債務(wù)重組，優(yōu)化客戶(hù)結(jié)構(gòu)，探索多元化服務(wù)模式，同時(shí)借助政策支持盤(pán)活資產(chǎn)，方能擺脫危機(jī)，為行業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)管理的警示案例。（一）7月10日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，全球最大資產(chǎn)管理公司貝萊德因未償還7.8億元人民幣貸款，其2017年以12億元收購(gòu)的上海普陀區(qū)北岸長(zhǎng)風(fēng)E棟和G棟寫(xiě)字樓被渣打銀行收回。鼎一投資以7億元（折價(jià)48%）接盤(pán)該資產(chǎn)，并完成交割。北岸長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目由北京天虹控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)，包含4棟小獨(dú)棟辦公樓、6棟高層辦公樓、1棟五星級(jí)酒店及1棟商業(yè)中心，E棟面積逾2萬(wàn)平方米，G棟不到7000平方米，2017年收購(gòu)單價(jià)約4.3萬(wàn)元/平方米。2024年，該項(xiàng)目租金下滑至3.2-5.8元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)11元/平方米/月，空置率達(dá)34.7%，反映上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷。貝萊德首付4.2億元，貸款7.8億元，此次斷供導(dǎo)致其損失首付及潛在追索風(fēng)險(xiǎn)。【評(píng)論】貝萊德斷貸7.8億元導(dǎo)致北岸長(zhǎng)風(fēng)兩棟寫(xiě)字樓被收回，鼎一投資以7億元“撿漏”，折射出上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷與投資機(jī)構(gòu)的止損抉擇。北岸長(zhǎng)風(fēng)租金低至3.2-5.8元/平方米/天，空置率高達(dá)34.7%，遠(yuǎn)高于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平（2024年三季度21.5%），疊加區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩，迫使貝萊德放棄持續(xù)虧損資產(chǎn)。鼎一投資低價(jià)接盤(pán)，顯示不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)活躍，但需警惕后續(xù)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)回暖的不確定性。結(jié)合此前報(bào)道（如長(zhǎng)城資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓華西銀行股權(quán)），AMC與投資機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)領(lǐng)域的博弈加劇。未來(lái)，接盤(pán)方需優(yōu)化租賃策略，借助政策支持盤(pán)活資產(chǎn)，而貝萊德的斷供案例或引發(fā)更多機(jī)構(gòu)重新評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，銀行也需加強(qiáng)貸款風(fēng)控以應(yīng)對(duì)潛在違約潮。（二）6月29日，中原資產(chǎn)管理有限公司與中原信托有限公司簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，中原信托向中原資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)，價(jià)款17.2億元，合同已生效。作為河南省屬骨干金融企業(yè)，中原資產(chǎn)以維護(hù)區(qū)域金融穩(wěn)定、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為定位，通過(guò)此次收購(gòu)優(yōu)化河南金融生態(tài)環(huán)境，預(yù)計(jì)提升公司收益及償債能力。交易經(jīng)內(nèi)部決策機(jī)構(gòu)審議并符合法律法規(guī)。截至2024年末，中原資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，盈利良好，風(fēng)險(xiǎn)可控。信托與AMC合作模式受《金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》支持，涵蓋信托計(jì)劃等不良資產(chǎn)處置，未來(lái)將在企業(yè)重組、破產(chǎn)重整等領(lǐng)域深化，助力金融風(fēng)險(xiǎn)化解與實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。【評(píng)論】中原資產(chǎn)以17.2億元收購(gòu)中原信托不良債權(quán)，體現(xiàn)了地方AMC與信托公司在不良資產(chǎn)處置中的協(xié)同深化，為河南區(qū)域金融穩(wěn)定注入新動(dòng)能。交易不僅優(yōu)化中原資產(chǎn)的資產(chǎn)組合，預(yù)計(jì)提升盈利與償債能力，還通過(guò)市場(chǎng)化手段加速中原信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)出清，契合國(guó)家金融監(jiān)管政策導(dǎo)向?！督鹑谫Y產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》為信托-AMC合作提供了明確支持，覆蓋信托計(jì)劃等多樣化資產(chǎn)，凸顯了雙方在資源整合與風(fēng)險(xiǎn)化解中的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。然而，不良債權(quán)處置需警惕估值風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)波動(dòng)，特別是在房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。未來(lái)，中原資產(chǎn)應(yīng)借助專(zhuān)業(yè)處置能力，探索重組、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新路徑，與信托公司深化合作，共同挖掘困境資產(chǎn)價(jià)值，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與金融體系穩(wěn)定貢獻(xiàn)力量。
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